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Últimamente estamos haciendo bastantes inspecciones previas de viviendas para el alquiler.Son informes donde se detalla el estado de la vivienda antes del alquiler, es un informe que además del perito lo firma el dueño y el inquilino. El fin de estos informes es determinar el estado de la vivienda y valorar los daños si los hubiere. Cuando se acaba el contrato de inquilinato con el informe el propietario y el inquilino inspeccionan el estado de la vivienda.

Muchos propietarios nos preguntan como se puede calcular el precio de la renta mensual.

El método que proponemos es el de capitalización de rentas, es trasformar la vivienda en dinero es decir el valor de venta de la vivienda y capitalizar este dinero con una tasa que puede ir desde el 4% al 7%.

Como calculamos el valor de venta de la vivienda. El valor de la vivienda esta en función de :

Localización.

Zonas verdes

Vistas

Estado de la vivienda

Si es interior o exterior.

Si tiene ascensor

Teniendo en cuenta todos estos factores se puede ir a la inmobiliaria mas cercana y nos dirán con estos datos lo que puede ser el valor de venta de la vivienda. Incluso la inmobiliaria también nos puede decir el valor de la renta que podemos pedir. Además de esta información podemos acceder a los portales inmobiliarios y contrastar la información que nos han dado en la inmobiliaria.

Por ejemplo una vivienda que su valor real de venta sea 200.000 euros y queremos una rentabilidad anual por nuestra inversión del 5%, la renta anual seria de 10.000 euros es decir 833 euros mensuales de renta.

Esto seria lo que pagaría el inquilino pero la verdadera rentabilidad no seria 10.000 euros anuales porque nos encontramos con otros factores que no se tienen en cuenta como son :

I.B.I.

PRIMA DE SEGURO DE HOGAR.

IMPUESTOS POR INGRESOS DE RENTAS.

ESPERA DE TIEMPO EN ALQUILAR.

RIESGO DE MOROSOIDAD

GASTOS DE COMUNIDAD.

CADA 25 AÑOS OBRAS EN EL EDIFICIO ( DERRAMAS ).

GASTOS HIPOTECARIOS.

LA POSIBLE SUBIDA DEL EURIBOR.

MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA.

 

A todo estos gastos que le manifiestas al propietario, este siempre dice que la vivienda es un bien que siempre sube, si compro de 200.000 euros en 10 años seguro que vale un tercio mas o incluso el doble.

Sin querer ser pesimista, la realidad es que los jóvenes formados se van al extranjero a trabajar y los jóvenes que se quedan y no tan jóvenes tienen salarios bajos que no les da para pagar una renta de 800 euros a no ser que compartan la vivienda. Y estos colectivos van a ser los clientes objetivos del alquiler

Por lo que yo creo que el precio de la vivienda tendera a bajar y por lo tanto también el alquiler.

Hay excepciones del centro de las grandes ciudades o zonas especiales por su atractivo paisajístico o turístico que son mayoritariamente los extranjeros los que compran y marcan el precio.

La gran mayoría de las viviendas que pueden tener un valor de venta entre 150.000 y 300.000 euros con alquileres entre 500 euros y 900 euros, desde mi punto de vista creo que las subidas de precio que salen en prensa son una mezcla de deseos de propietarios y cantos de cisne.

Otro de los argumentos que nos dan los propietarios que han comprado una vivienda para alquilar, es que va a ser una ayuda a su jubilación y que el dinero en el banco no da nada.

Ante el segundo argumento es cierto los bancos no dan nada o muy poco por depositar el dinero en el banco, con respecto a los ingresos extras a su jubilación tengo serias dudas que sea un ayuda.

 

Otro factor a tener en cuenta en este mercado del alquiler es que la mayoría de la vivienda para alquilar esta en manos de fondos de inversión Fondos que pueden tomar una decisión como es la de bajar los alquileres o vender a precio muy bajo porque no han conseguido las rentabilidades esperadas y esto puede crear una distorsión en el mercado muy difícil de adivinar sus consecuencias.

Lo que solemos proponer a los propietarios que piensan en hacer una inversión para ayudar a su jubilación es que no apuesten solo por la vivienda pueden comprar una vivienda entre varios y el resto de la inversiones hacerlas en otras opciones como pueden ser los planes de jubilación.

Porque el riesgo disminuye al diversificar la inversión para su jubilación y de esta manera aseguran la ayuda a su futura pensión.

La gestión de la vivienda que se la lleve una empresa de gestión de alquileres y de esa manera se pueden olvidar de los problemas que les puede ocasionar el alquiler y pueden comprar entre varios propietarios.

Para terminar el comprar una vivienda para alquilarla y que sea una renta puede ser una buena idea pero tiene sus inconvenientes.

 

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