20 Feb 2019
febrero 20, 2019

VALORACIÓN DE FINCAS FORESTALES

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Un cliente nos ha solicitado una valoración de una finca que va a ser expropiada por la Diputación de Bizkaia. Nos ha contratado porque un técnico de la Diputación se ha presentado en su finca, y lo primero que le ha dicho es que es una finca que vale poco y que el arbolado es maleza y no tiene ningun aprovechamiento.

Nuestro cliente, que de tonto no tiene un pelo, le ha contestado: “bien, si el arbolado es maleza, voy a cortar los arboles que son robles y los vendo y luego ustedes me expropian la finca”. El técnico de la Diputacion le ha dicho que esta prohibido cortar los arboles.

La cosa quedo ahí, nuestro cliente nos manifestó que si el técnico de la Diputación se hubiera presentado de otra manera, con la verdad por delante, seguro que hubieran alcanzado un acuerdo. Como esto no ha sido así, ha contratado nuestros servicios, y el día de la visita nos comento que también había contratado los de un abogado. A nuestro cliente le vamos a valorar la finca con los criterios de valoracion que mas le conviene, criterios que exponemos a continuación.

Criterios de valoración

1- CRITERIOS GENERALES

En el caso que nos ocupa, nos encontramos con una finca que es utilizada por el propietario como un jardín siendo para él básicamente un entretenimiento, que consiste en tener cuidados los arboles y la finca. El propietario nos manifestó que si compró la finca en su día fue para tener un hobby cuando llegase la fecha de su jubilación.

Como primer criterio de valoración, debemos catalogar la finca como una finca de esparcimiento. El segundo de los criterios es con respecto a los arboles; tanto los avellanos como los robles existentes en la finca los debemos categorizar como si fueran arboles de un jardín, porque esa es la consideración de la finca para nuestro cliente, y abundando en esto la Diputacion prohíbe la tala de los robles.

Teniendo en cuenta este criterio, de los tres métodos para la valoración de arbolado utilizaremos el del  valor de reposición.

Como tercer criterio de valoración la finca tiene dos entradas y un camino que la circunda de 80 metros de largo por 5 de ancho y una valla.

Hay otro criterio difícil de cuantificar que merece la pena señalar y es el valor ecológico de la finca, siendo ésta una parcela de bosque húmedo de caducifolias, una tipología de bosque que está protegido. Sobre este valor en concreto, no nos vamos a posicionar.

2- CRITERIOS TÉCNICOS DE VALORACIÓN

Para valorar la finca, además del valor de mercado del suelo forestal que ronda entre los 3 a 5 euros el metro, se debe de incrementar en:

·10% por cada entrada
·10% por el camino (se puede acceder en auto)
·10% por la valla que la circunda

Para valorar el arbolado, como hemos mencionado anteriormente vamos a utilizar el valor de reposición, que se calcula partiendo del principio de lo que costaría volver a reponer ese arbolado.

El valor de reposición consta de dos factores: el coste de un árbol en vivero más los cuidados que requiere ese árbol hasta el momento de la valoración. En el caso que nos ocupa, los cuidados son de 30 años.
Según los precios de vivero el coste de un avellano de un año es de 4 euros y el de un roble de 10 euros.

El cuidado anual por árbol es de 20 euros más el coste de plantarlo, que también lo valoramos en 20 euros. El plantado como el cuidado lo establecemos como 4 horas de trabajo de jardinería.

Por tanto, nuestra valoración queda como sigue:

 

·VALORACIÓN:

Finca Terreno de 2.229 metros a 4€/m 8.916€
Vallado 10% 891€
Entradas 20% 1.783€
Camino 10% 891€
Subtotal 12.481€
53 avellanos A 4€/unidad 212€
53 avellanos A 20€ coste de plantación 1.060€
53 avellanos de 29 años Cuidado durante 29 años a 20€/año por avellano 30.740€
Subtotal 30.012€
43 robles A 10€/unidad 430€
43 robles A 20€ coste de plantación 860€
43 robles Cuidado durante 29 años de 43 robles a 20€/año 29.940€
Subtotal 26.230€
TOTAL  

68.823 €

No dude en ponerse en contacto con nosotros para resolver cualquier consulta, estamos a su disposición en el teléfono 94 442 57 90 o en el correo electrónico gpnor@gpnor.com

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